В России по итогам 2020 года спрос* на гаражи увеличился на 12% и на 11% — на машиноместа.
Нетипичные события 2020 года, такие как неустойчивая эпидемиологическая обстановка, колебания курса рубля и снижение ставок по банковским вкладам, повлияли не только на рынок жилой недвижимости — россияне искали разные объекты для вложения накоплений в зависимости от собственных приоритетов и доходов.
В Калининграде потребительский интерес к гаражам повысился на 26%, а к машиноместам — на 6%.
Одной из значимых причин оживления рынка купли-продажи гаражей и машиномест стала «гаражная амнистия», в ожидании которой многие пользователи пребывали достаточно длительное время. Госдума приняла в первом чтении соответствующий законопроект 26 января текущего года. Документ вводит упрощенный порядок регистрации прав на гаражи, построенные до введения в действие Градостроительного кодекса — ранее их владельцы испытывали проблемы с легализацией своего статуса и сделками купли-продажи. Ожидается, что принятые меры затронут 3,5 миллиона объектов, если их собственники успеют оформить необходимые документы до 1 января 2026 года. Однако есть вероятность, что действие закона будет продлено и далее по аналогии с дачной амнистией, которую пролонгировали несколько раз.
Тем не менее, главным импульсом для повышения спроса на данный сегмент недвижимости выступает все же рост продаж на вторичном рынке автомобилей — большинство россиян рассматривают покупку гаража, в первую очередь, для стоянки и содержания личного автотранспорта. При этом, стоит сказать, что гаражные постройки зачастую используют в качестве подсобок, мастерских, складов и даже производственных помещений для малого бизнеса. В условиях подорожания жилой недвижимости и нестабильных экономических обстоятельств многие обратили внимание на гаражи и машиноместа, как выгодный способ вложения средств, прокомментировали в Калининграде сегодня, 17 февраля 2021 года, собкору KaliningradToday в интернет-сервисе «Авито Недвиимость», проведшем исследование. В среднем по стране, стоимость гаража по итогам года составила 250 000 рублей, а машиноместа — 600 000 рублей. Приобретение таких построек может позволить себе больший процент россиян в отличие от покупки квартиры.
В результате в целом по стране спрос на гаражи в 2020 вырос на 12% по сравнению с годом ранее. Собственникам удавалось быстро реализовать свое имущество, что привело к сокращению объемов предложения на 6%. В среднем, на одно объявление приходилось 9 потенциальных покупателей.
График 1. Квартальная динамика спроса на гаражи и машиноместа, вся Россия, 2020 г.
В ряде областных центров темпы роста спроса на покупку гаражей по итогам года превысили общероссийские показатели. Наиболее заметный потребительский бум в годовом выражении (2020 к 2019) зафиксирован в Новосибирске (+30%) и Калининграде (+26%). Кроме того, весьма значительная положительная динамика наблюдалась в Кирове, Омске, Севастополе и Ульяновске, где спрос за год вырос на 18%. В среднем по стране на одно объявление о продаже гаража приходилось по 9 запросов контактов, хотя в отдельных регионах этот показатель был даже выше. Например, в Сочи спрос превышал предложение в 23 раза. В Калининграде на одно объявление приходилось в среднем по 12 запросов.
К самым дорогим гаражам в течение прошлого года относились железобетонные — в среднем 310 000 рублей за объект. Кирпичный гараж (именно этот тип стал самым востребованным у потенциальных покупателей — 57% в общей структуре спроса) обходился в 250 000 рублей, а металлический — всего в 80 000 рублей. На втором месте по популярности были железобетонные варианты (27%), а реже всего выбирали металлические конструкции (16%).
Любопытно, что Москва оказалась одним из немногих городов, где спрос на гаражи, вопреки общероссийским тенденциям, за год снизился — на 11%. Несмотря на самую большую численность населения и развитый автомобильный рынок, в столице рост количества сделок сдерживают высокие цены на гаражи (в среднем 550 тысяч рублей по итогам года), а также достаточно активный снос гаражных кооперативов, в результате которого бывшие владельцы получают компенсации от города (в увеличенном размере по сравнению с уровнем выплат 2019 года): до 350 тыс. руб. за кирпичный гараж, и до 175 тыс. руб. — за металлический. Одновременно в Санкт-Петербурге спрос на гаражи вырос на 6%.
Самые дорогостоящие гаражи в стране продаются в Сочи — в этом городе их средняя стоимость по итогам 2020 года составила 1,8 млн рублей. Во многом это связано со спецификой местного рынка недвижимости — гаражные помещения в непосредственной близости от моря зачастую переоборудуются в бюджетные апартаменты для туристов, что влияет на средние цены в категории. В Калининграде покупка гаража обходилась в среднем в 250 000 рублей — за год стоимость увеличилась на 11%.
Таблица 1. Рынок купли-продажи гаражей и его динамика, 2020 г.
|
Регион |
Изменение предложения |
Изменение спроса |
Средняя цена, руб. за объект |
Изменение цены |
Обращений по 1 объявлению, в среднем |
|
Вся Россия |
-6% |
12% |
250 000 |
0% |
9 |
|
Барнаул |
-9% |
13% |
250 000 |
0% |
9 |
|
Брянск |
-17% |
2% |
290 000 |
6% |
11 |
|
Волгоград |
-12% |
1% |
180 000 |
6% |
11 |
|
Воронеж |
-7% |
12% |
260 000 |
0% |
9 |
|
Екатеринбург |
-4% |
10% |
400 000 |
3% |
9 |
|
Ижевск |
-11% |
-1% |
90 000 |
0% |
9 |
|
Иркутск |
-13% |
8% |
350 000 |
6% |
9 |
|
Казань |
-13% |
5% |
290 000 |
4% |
10 |
|
Калининград |
8% |
26% |
250 000 |
11% |
12 |
|
Киров |
-8% |
18% |
200 000 |
0% |
12 |
|
Краснодар |
-12% |
2% |
430 000 |
8% |
8 |
|
Красноярск |
-6% |
10% |
400 000 |
0% |
10 |
|
Москва |
-19% |
-11% |
550 000 |
17% |
9 |
|
Нижний Новгород |
-13% |
12% |
290 000 |
7% |
14 |
|
Новосибирск |
-2% |
30% |
300 000 |
0% |
11 |
|
Омск |
-8% |
18% |
190 000 |
6% |
10 |
|
Пермь |
-12% |
-3% |
240 000 |
9% |
12 |
|
Ростов-на-Дону |
-10% |
13% |
450 000 |
7% |
10 |
|
Рязань |
-10% |
2% |
300 000 |
0% |
10 |
|
Санкт-Петербург |
-4% |
6% |
230 000 |
15% |
14 |
|
Саратов |
-14% |
-1% |
200 000 |
0% |
10 |
|
Севастополь |
-8% |
18% |
400 000 |
0% |
8 |
|
Симферополь |
-4% |
8% |
350 000 |
0% |
8 |
|
Сочи |
-9% |
16% |
1 800 000 |
9% |
23 |
|
Ставрополь |
-16% |
12% |
350 000 |
9% |
11 |
|
Томск |
-10% |
7% |
370 000 |
6% |
8 |
|
Тула |
-10% |
12% |
300 000 |
0% |
11 |
|
Тюмень |
-8% |
14% |
300 000 |
7% |
11 |
|
Ульяновск |
-10% |
18% |
230 000 |
5% |
10 |
|
Уфа |
-13% |
0% |
350 000 |
6% |
12 |
|
Челябинск |
-10% |
12% |
160 000 |
0% |
11 |
|
Ярославль |
-10% |
-10% |
210 000 |
0% |
10 |
В настоящее время рынок машиномест можно назвать менее масштабным, однако по стоимости он все же превосходит сегмент гаражей (средний показатель по России — 600 тысяч рублей за объект). При этом, несмотря на более высокие цены, этот сегмент рынка недвижимости тоже набирает обороты: по сравнению с 2019 годом спрос на покупку машиномест повысился на 11%. В отдельных городах, например, в Челябинске и Ижевске, интерес покупателей за год увеличился примерно вдвое. В Калининграде динамика спроса составила +6%. Предложение, в отличие от рынка гаражей, также росло в подавляющем большинстве крупных городов. В целом в масштабах страны его показатели увеличились на 15% по сравнению с 2019 годом. В Калининградской области количество объявлений возросло на 25% за год.
Наибольшей популярностью у покупателей машиномест в 2020 году пользовались подземные гаражи — 69% в общей структуре спроса, несмотря на самую высокую стоимость — 695 044 рублей за объект в среднем. Далее в рейтинге расположился многоуровневый паркинг, на который пришлось 23% спроса, такие машиноместа можно было приобрести примерно за 500 000 рублей. Реже россияне покупали места на крытых и открытых стоянках — 4% спроса, которые обходились в 360 000 рублей и 85 000 рублей, в среднем, соответственно.
Средние цены на машиноместа по России в 2020 выросли на 3%. В некоторых крупных городах за год отмечено резкое повышение стоимости: в Брянске — в 5 раз, а в Симферополе — в 2,5 раза. Это обусловлено появлением в регионе новых объектов жилой недвижимости премиум-класса с подземными паркингами. В Калининграде средняя цена за год не изменилась — так, машиноместо в городе можно было приобрести за 500 000 рублей.
«Рынок машиномест определенно обладает потенциалом, что подтверждалось растущим количеством сделок с этой категорией в течение предыдущего года. Однако есть ряд причин, которые весьма существенно замедляли эту динамику. Так, машиноместа приобрели статус полноценных объектов недвижимости лишь относительно недавно благодаря принятию Федерального закона № 315-ФЗ от 03.07.2016. Нормативный акт закрепил подобные аналоги гаражей в качестве самостоятельных единиц в составе различных зданий и сооружений, что позволило практически беспрепятственно осуществлять сделки с их участием и, наконец, оформлять их в собственность. Помимо пробелов в законодательстве, рост этого сегмента рынка длительное время сдерживался высокой стоимостью кадастровой оценки машиномест и ощутимыми налогами на их содержание», — прокомментировал эксперт Дмитрий Алексеев.
Таблица 2. Рынок купли-продажи машиномест и его динамика, 2020 г.
|
Регион |
Изменение предложения |
Изменение спроса |
Средняя цена, руб. за объект |
Изменение цены |
Обращений по 1 объявлению, в среднем |
|
Вся Россия |
15% |
11% |
600 000 |
3% |
5 |
|
Барнаул |
22% |
44% |
325 000 |
-19% |
6 |
|
Брянск |
-23% |
34% |
400 000 |
в 5 раз |
12 |
|
Волгоград |
-9% |
10% |
500 000 |
0% |
7 |
|
Воронеж |
36% |
35% |
550 000 |
22% |
6 |
|
Екатеринбург |
39% |
-2% |
400 000 |
-11% |
3 |
|
Ижевск |
-2% |
89% |
400 000 |
11% |
4 |
|
Иркутск |
2% |
8% |
760 000 |
4% |
6 |
|
Казань |
35% |
28% |
449 500 |
0% |
5 |
|
Калининград |
25% |
6% |
500 000 |
0% |
5 |
|
Киров |
18% |
15% |
550 000 |
0% |
5 |
|
Краснодар |
17% |
19% |
430 000 |
8% |
5 |
|
Красноярск |
8% |
51% |
700 000 |
0% |
8 |
|
Москва |
14% |
-14% |
870 000 |
9% |
4 |
|
Нижний Новгород |
2% |
0% |
650 000 |
-4% |
5 |
|
Новосибирск |
20% |
35% |
495 000 |
3% |
4 |
|
Омск |
8% |
33% |
250 000 |
-11% |
6 |
|
Пермь |
9% |
11% |
465 000 |
3% |
7 |
|
Ростов-на-Дону |
16% |
73% |
780 000 |
11% |
8 |
|
Рязань |
25% |
22% |
590 000 |
9% |
3 |
|
Санкт-Петербург |
15% |
-1% |
613 000 |
2% |
5 |
|
Саратов |
-6% |
1% |
650 000 |
-10% |
4 |
|
Севастополь |
9% |
0% |
700 000 |
-21% |
3 |
|
Симферополь |
3% |
-7% |
1 000 000 |
в 2,5 раза |
5 |
|
Сочи |
23% |
31% |
850 000 |
-6% |
5 |
|
Ставрополь |
8% |
20% |
550 000 |
10% |
7 |
|
Томск |
-8% |
-15% |
650 000 |
0% |
5 |
|
Тула |
0% |
-55% |
650 000 |
-6% |
5 |
|
Тюмень |
40% |
46% |
450 000 |
13% |
5 |
|
Ульяновск |
8% |
-27% |
270 000 |
-29% |
4 |
|
Уфа |
7% |
17% |
550 000 |
0% |
6 |
|
Челябинск |
23% |
в 2,2 раза |
480 000 |
-4% |
4 |
|
Ярославль |
20% |
-14% |
520 000 |
-28% |
4 |
* Спрос оценивается по числу запрошенных контактов продавца на платформе, которые покупатели отправили за определенный период. Под термином «запрошенные контакты» следует понимать переход по ссылке «показать номер» или «адрес электронной почты». Предложение оценивается по количеству объявлений, размещенных пользователями на платформе за отдельный период времени.