В России на фоне экономической нестабильности малогабаритные квартиры пользуются все большим спросом на рынке. Интерес покупателей к ним за год по стране вырос почти на 30% на рынке новостроек и почти в полтора раза — на вторичном рынке. В Калининграде годовой рост интереса к малогабаритному жилью составил 4% и 32% соответственно.
За последний год спрос на малогабаритное жилье площадью менее 30 кв.м. на вторичном рынке России повысился на 47,1%, а в отдельных городах — Севастополе и Новосибирске — он увеличился более чем вдвое (в 2,4 раза и в 2,1 раза соответственно). При этом малогабаритный формат квартир рассматривают 11,6% покупателей жилой недвижимости в стране. Таким типом жилья обычно интересуются в качестве первой квартиры для молодой семьи или же рассматривают его как вариант под последующую сдачу в аренду. В условиях непростой экономической ситуации и сниженных ипотечных ставок инвестиционная привлекательность малогабариток возросла — ликвидные варианты быстро разбирают, и предложение на фоне такого ажиотажа за последний год снизилось на 5%.
Вслед за спросом поднялись и цены: сейчас в среднем по России квартира до 30 кв.м. стоит 1 520 000 рублей, что на 7,2% больше, чем в прошлом году. Цены также выросли в большинстве крупнейших городов, особенно заметно — в Тюмени и Сочи (на 20% и 19% соответственно). Интересно, что Москва стала одним из немногих городов, где за год малогабаритное жилье подешевело: цены в столице опустились на 3,1% по сравнению с прошлым ноябрем, прокомментировали в Калининграде сегодня, 10 декабря 2020 года, собкору KaliningradToday в сервисе «Авито Недвижимость», проведшем исследование.
В целом по стране малогабаритные квартиры составляют 10,6% того, что выставлено на продажу в сегменте вторичной жилой недвижимости, однако в некоторых городах их доля на рынке значительно больше. Так, в Москве четверть продающихся квартир являются малогабаритными, причем столичные продавцы стремительно осваивают формат небольшого жилья: его доля в структуре предложения с ноября прошлого года увеличилась на 15,6%. Весомую часть от общего предложения на вторичном рынке малогабаритки составляют в Томске (21%) и Сочи (20,6%), подбирается к ним по этому показателю и Санкт-Петербург (17,1%). При этом в Томске зафиксирована одна из самых низких средних цен на квартиры до 30 кв.м. (1 170 000 рублей за объект), а в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге они, напротив, являются наиболее высокими (от 3 300 000 до 3 490 000 рублей).
Самые же доступное малогабаритное жилье находятся в Ульяновске и Саратове — здесь средняя цена за такой объект равна 900 000 рублей и 990 000 рублей соответственно. В Калининграде средняя стоимость вторичных малогабаритных объектов в ноябре 2020 года составила 1 600 000 рублей — в годовом выражении она увеличилась на 7,4%.
«На вторичном рынке существует практика «нарезания» малогабаритных студий из больших квартир «старого» жилого фонда и даже перепрофилированных нежилых помещений. Кроме того, помимо уже перепроданных квартир в новых домах, в эту категорию входит жилье в бывших гостиницах и общежитиях», — прокомментировал эксперт Руслан Закирьянов.
Таблица 1. Вторичный рынок малогабаритных квартир в России и его динамика, ноябрь 2020
|
Город |
Средняя цена объекта, руб. |
Изменение цены за год |
Изменение спроса за год |
Доля от общего предложения |
Доля от общего спроса |
|
Вся Россия |
1 520 000 |
7,2% |
47,1% |
10,6% |
11,6% |
|
Волгоград |
1 350 000 |
-3,6% |
34,0% |
4,9% |
6,6% |
|
Воронеж |
1 300 000 |
13,0% |
51,7% |
8,7% |
10,7% |
|
Екатеринбург |
2 100 000 |
0,4% |
57,6% |
9,8% |
14,4% |
|
Иркутск |
1 800 000 |
12,5% |
-3,5% |
8,2% |
11,2% |
|
Казань |
1 760 000 |
1,7% |
50,1% |
12,8% |
15,2% |
|
Калининград |
1 600 000 |
7,4% |
31,8% |
3,6% |
5,0% |
|
Краснодар |
1 460 000 |
11,9% |
93,7% |
10,2% |
11,0% |
|
Красноярск |
1 200 000 |
2,0% |
57,0% |
15,7% |
17,8% |
|
Москва |
3 490 000 |
-3,1% |
33,9% |
25,3% |
13,9% |
|
Нижний Новгород |
1 950 000 |
15,4% |
45,7% |
9,5% |
14,0% |
|
Новосибирск |
1 980 000 |
13,1% |
в 2,1 раза |
12,1% |
17,3% |
|
Омск |
1 240 000 |
7,7% |
83,7% |
10,1% |
15,0% |
|
Пермь |
1 500 000 |
0,0% |
38,3% |
9,5% |
11,2% |
|
Ростов-на-Дону |
1 600 000 |
6,7% |
51,7% |
12,9% |
14,8% |
|
Самара |
1 400 000 |
0,0% |
34,0% |
9,7% |
11,8% |
|
Санкт-Петербург |
3 300 000 |
6,8% |
66,6% |
17,1% |
17,2% |
|
Саратов |
990 000 |
1,0% |
29,3% |
5,9% |
7,3% |
|
Севастополь |
2 300 000 |
2,2% |
в 2,4 раза |
10,2% |
17,8% |
|
Симферополь |
2 500 000 |
0,0% |
32,1% |
6,5% |
8,7% |
|
Сочи |
3 450 000 |
19,0% |
84,9% |
20,6% |
23,2% |
|
Томск |
1 170 000 |
6,4% |
34,6% |
21,0% |
29,9% |
|
Тюмень |
1 800 000 |
20,0% |
29,4% |
12,5% |
17,6% |
|
Ульяновск |
900 000 |
-5,3% |
50,6% |
11,5% |
12,8% |
|
Уфа |
1 770 000 |
-4,3% |
37,6% |
7,5% |
8,8% |
|
Челябинск |
1 100 000 |
-3,5% |
82,7% |
7,9% |
10,0% |
Что касается новостроек, то в этой категории средняя стоимость малогабаритной квартиры по стране выше, чем на вторичном рынке — 2 640 000 рублей. Темпы роста цен на первичном рынке также опережают вторичный сегмент: с ноября прошлого года они увеличились на 21,5%. В ряде городов отмечено подорожание такой недвижимости более чем на 40%, в частности, в Санкт-Петербурге (+44,8%), Иркутске (+43,8%), Сочи (+42,4%) и Нижнем Новгороде (+41,2%). В Калининграде рост цен составил 30,6%.
Тройка лидеров по стоимости новых малогабаритных жилых объектов аналогична вторичному рынку — в нее вошли Москва (5 290 000 рублей за объект), Сочи и Санкт-Петербург (3 560 000 рублей — в каждом городе). Самые доступные варианты расположились в Саратове и Омске: 780 000 рублей и 950 000 рублей соответственно, а в Калининграде средняя цена таких квартир равна 1 660 000 рублей.
Всего на новые квартиры площадью не более 30 кв.м. приходится 12,5% общероссийского спроса. За последний год доля маленьких квартир в структуре спроса увеличилась в ряде городов: существеннее всего в Томске (на 14,7%), Новосибирске (на 4,5%) и Красноярске (на 4,4%). Самая значительная доля спроса на малогабаритки зафиксирована также в Томске — там приобретением такой квартиры интересуются почти половина потенциальных покупателей жилья (44,9%). Далее по данному показателю идут Сочи и Санкт-Петербург, где покупку малогабаритной квартиры рассматривают чуть меньше четверти потенциальных клиентов застройщиков (24,2% и 22,4% соответственно).
В целом по стране интерес к малогабаритным квартирам в новостройках за год вырос на 29,6%. При этом в нескольких крупнейших городах наблюдается настоящий ажиотаж: за аналогичный период спрос на малогабаритный формат жилья увеличился почти втрое в Екатеринбурге, без малого вдвое в Красноярске (+96,5%), на две трети — в Томске (+66%).
«Ажиотаж в сегменте новостроек вызван примерно теми же причинами, что и повышенный спрос на одно- и двухкомнатные квартиры: в первую очередь, желанием россиян сохранить сбережения и воспользоваться льготными ставками по ипотечным кредитам, а в некоторых случаях — увеличенным материнским капиталом. Малогабаритная квартира доступнее, чем жилье большего метража, и многие предпочитают купить меньшую жилплощадь, но сейчас, чем копить на более просторную квартиру с риском, что сбережения обесценятся», — прокомментировал эксперт Дмитрий Алексеев.
Таблица 2. Рынок малогабаритных квартир в новостройках и его динамика, ноябрь 2020
|
Город |
Средняя цена объекта, руб. |
Изменение цены за год |
Изменение спроса за год |
Доля от общего предложения |
Доля от общего спроса |
|
Вся Россия |
2 640 000 |
21,5% |
29,6% |
11,7% |
12,5% |
|
Волгоград |
1 520 000 |
8,2% |
24,3% |
1,1% |
4,4% |
|
Воронеж |
1 370 000 |
19,5% |
-2,2% |
6,3% |
10,7% |
|
Екатеринбург |
1 860 000 |
-11,4% |
в 3 раза |
15,1% |
17,0% |
|
Иркутск |
2 300 000 |
43,8% |
-2,0% |
10,2% |
12,4% |
|
Казань |
2 500 000 |
13,6% |
23,4% |
7,7% |
12,0% |
|
Калининград |
1 660 000 |
30,6% |
3,7% |
4,9% |
5,5% |
|
Краснодар |
1 470 000 |
33,6% |
-1,6% |
9,7% |
15,3% |
|
Красноярск |
1 650 000 |
3,1% |
96,5% |
8,5% |
12,0% |
|
Москва |
5 290 000 |
6,2% |
60,8% |
9,6% |
7,6% |
|
Нижний Новгород |
2 400 000 |
41,2% |
23,9% |
10,5% |
19,4% |
|
Новосибирск |
2 290 000 |
20,5% |
57,1% |
10,8% |
16,9% |
|
Омск |
950 000 |
2,2% |
25,5% |
11,9% |
17,3% |
|
Пермь |
1 790 000 |
25,3% |
23,6% |
10,1% |
16,5% |
|
Ростов-на-Дону |
1 580 000 |
16,1% |
53,7% |
10,0% |
12,7% |
|
Самара |
1 200 000 |
-2,7% |
22,2% |
4,8% |
5,0% |
|
Санкт-Петербург |
3 560 000 |
44,8% |
45,3% |
20,9% |
22,4% |
|
Саратов |
780 000 |
0,8% |
29,9% |
2,5% |
3,9% |
|
Севастополь |
2 700 000 |
68,8% |
-73,3% |
5,7% |
16,1% |
|
Симферополь |
2 130 000 |
15,3% |
33,4% |
10,2% |
11,5% |
|
Сочи |
3 560 000 |
42,4% |
26,1% |
24,2% |
24,2% |
|
Томск |
1 480 000 |
5,4% |
66,0% |
18,1% |
44,9% |
|
Тюмень |
2 110 000 |
17,2% |
2,0% |
12,5% |
19,4% |
|
Ульяновск |
1 350 000 |
29,4% |
35,7% |
5,8% |
9,8% |
|
Уфа |
1 980 000 |
23,1% |
43,7% |
12,9% |
14,9% |
|
Челябинск |
1 220 000 |
11,5% |
6,3% |
6,6% |
11,6% |