В России эксперты выяснили, как изменилась доступность жилья за последние два года (с 2020 по 2022) и составили рейтинг городов по срокам накоплений на квартиру.
За два года стоимость жилья в регионах выросла в полтора раза, а заработная плата – на 5%. Самый большой разрыв – в Краснодаре и Омске. Минимальное отставание заработной платы от ценовой динамики на недвижимость – во Владивостоке. Ни в одном городе рост заработной платы не позволил компенсировать повышение цен на жилье.
В Москве заработная плата увеличилась на 13%, а стоимость вторичной недвижимости – на 30%. В Санкт-Петербурге зарабатывать стали больше на 3%, жилье оказалось дороже на 56%.
Совокупный доход семьи в месяц в регионах вырос за два года на 4,4 тыс. рублей. Стоимость квартиры – на 1,64 млн рублей.
Коэффициент доступности жилья достиг 4,5 года, что, согласно международной классификации, «серьезно осложняет» покупку жилья. В 2020 году КДЖ составлял 3,2 («жилье не совсем доступно»).
В 2020 году жилье было «доступным» в 14 из 34 крупных городов. В 2022 году таких локаций не осталось. Городов с «существенно недоступным» жильем вместо двух (Москвы и Владивостока) стало шесть (+Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород, Краснодар).
Зарплата выросла на 5%. Жилье подорожало в полтора раза.
За последние два года недвижимость дорожает рекордными темпами, заработная же плата отставала от индексации цен на жилье. Эксперты выяснили, насколько большим оказался этот разрыв в уровне доходов и роста стоимости квадратных метров.
Регионы
В регионах, без учета столиц (Москвы и Санкт-Петербурга), средняя предлагаемая заработная плата «на руки» в 2021 году не выросла (в июле 2020 года – 46,31 тыс. рублей «на руки», в июле 2021 года – 46,27 тыс.). За год – снижение на 0,1%. Средняя стоимость квадратного метра по этим же городам выросла за тот же период на 20,6%: с 62,1 тыс. р. в июне 2020 года до 74,9 тыс. р. в июне 2021 года.
В 2022 году предлагаемая заработная плата стала увеличиваться. За год (с июля 2021 года по июль 2022 года рост по регионам составил 4,9%: с 46,27 тыс. до 48,5 тыс. р. в месяц. Недвижимость за тот же период увеличилась в цене на 23,5%: с 74,9 тыс. до 92,5 тыс. р.
За два года заработная плата в регионах выросла на 4,8%, стоимость недвижимости — на 48,9%
Самый большой разрыв – в Краснодаре, где за два года недвижимость подорожала рекордными темпами: +73%, а заработная плата выросла в среднем на 6,2%. Недвижимость Краснодарского края пользуется высоким спросом в последние годы, в том числе за счет покупателей из других регионов, для местных жителей приобретение недвижимости стало малодоступным.
Разрыв более чем в 60 п. п. также и в Омске, подорожавшем по стоимости квадратного метра на 68% из-за изначально относительно невысоких цен на жилье, а по заработной плате – всего на 3,3%. Минимальный разрыв – во Владивостоке (всего 15,6 п.п.) – здесь стоимость жилья за два года повысилась всего на четверть (по причине уже высоких цен на жилье, прибавка оказалась ниже, чем по другим городам), а заработная плата прибавила существенные 10%. Выше прибавка заработной платы была только по Казани – 13% за два года, однако и недвижимость здесь выросла в цене на 64%, поэтому разрыв в динамике зарплаты и стоимости квадратного метра составил 51%.
В пяти крупных городах предлагаемая заработная плата снизилась за два года, а стоимость недвижимости при этом продолжила рост. Меньше других повезло жителям Рязани – здесь зарплата упала за два года на 3%, а стоимость жилья выросла на 56% (разрыв в 59 п.п.). В Кирове похожая ситуация – доходы с 2020 года упали на 3,2%, а стоимость недвижимости выросла в полтора раза (+50%), ценовой разрыв – на уровне 52,7 п.п.
Ни в одном городе рост заработной платы не позволил компенсировать повышение цен на жилье.
В Москве в сравнении с другими городами – довольно серьезный прирост заработной платы, в среднем – на 13%, стоимость недвижимости выросла за тот же период на 30%. В Санкт-Петербурге рост зарплат в разы ниже столичных – всего +3%, а стоимость при этом выросла сразу на 47%.
Стоимость недвижимости | Заработная плата | Разница в динамике | |||||
2020 | 2022 | Динамика средней стоимости кв. м | 2020 | 2022 | Динамика предлагаемой заработной платы | ||
Краснодар | 68,9 | 118,9 | 73% | 50,7 | 53,8 | 6,20% | 66% |
Омск | 50,5 | 84,8 | 68% | 48,6 | 50,2 | 3,30% | 65% |
Рязань | 50,2 | 78,2 | 56% | 46,6 | 45,2 | -3,00% | 59% |
Самара | 62,1 | 101,4 | 63% | 44,5 | 46,8 | 5,10% | 58% |
Барнаул | 53,5 | 88,8 | 66% | 38,9 | 42,2 | 8,50% | 58% |
Пенза | 51,9 | 79,9 | 54% | 43,7 | 42,9 | -1,80% | 56% |
Липецк | 48,4 | 74,6 | 54% | 43,2 | 42,7 | -1,10% | 55% |
Кемерово | 51,7 | 84,5 | 63% | 40 | 43,4 | 8,40% | 55% |
Астрахань | 45 | 68,1 | 51% | 43,4 | 42,8 | -1,50% | 53% |
Киров | 47,6 | 71,2 | 50% | 41,3 | 40 | -3,20% | 53% |
Томск | 63,6 | 97,1 | 53% | 46,9 | 47,5 | 1,30% | 51% |
Воронеж | 54,2 | 86,4 | 59% | 43,2 | 46,7 | 8,10% | 51% |
Казань | 85,3 | 140 | 64% | 45,6 | 51,5 | 13,00% | 51% |
Волгоград | 51,9 | 78,2 | 51% | 45,3 | 46 | 1,60% | 49% |
Ростов-на-Дону | 64,6 | 101,1 | 57% | 45,7 | 49,3 | 7,80% | 49% |
Ульяновск | 47,2 | 71 | 50% | 43,1 | 43,9 | 1,80% | 49% |
Нижний Новгород | 74,8 | 115,8 | 55% | 44,3 | 47,4 | 7,10% | 48% |
Саратов | 48,2 | 72,8 | 51% | 43,8 | 45,6 | 4,10% | 47% |
Ярославль | 55,2 | 83 | 50% | 42 | 44,6 | 6,00% | 44% |
Челябинск | 42,4 | 63,6 | 50% | 44,5 | 47,8 | 7,50% | 43% |
Красноярск | 65,7 | 96 | 46% | 52,8 | 54,9 | 4,10% | 42% |
Новосибирск | 74,1 | 107,8 | 45% | 50,8 | 53,3 | 4,90% | 41% |
Тюмень | 68,9 | 100,1 | 45% | 50,9 | 54,3 | 6,70% | 39% |
Иркутск | 73,2 | 106,7 | 46% | 53,6 | 57,9 | 8,10% | 38% |
Оренбург | 45,9 | 65,4 | 42% | 43,5 | 47,8 | 9,90% | 33% |
Уфа | 72,6 | 98,7 | 36% | 49,9 | 52 | 4,20% | 32% |
Ижевск | 55 | 72,5 | 32% | 41,6 | 42,2 | 1,50% | 30% |
Хабаровск | 88 | 116,4 | 32% | 57,4 | 59,3 | 3,40% | 29% |
Екатеринбург | 75 | 101,3 | 35% | 51,1 | 54,8 | 7,20% | 28% |
Пермь | 61,2 | 81,8 | 34% | 44,4 | 47,2 | 6,40% | 27% |
Владивосток | 129,4 | 162,9 | 26% | 54,3 | 59,9 | 10,30% | 16% |
Регионы | 62,1 | 92,5 | 49% | 46,3 | 48,5 | 5% | 46% |
Москва | 238,2 | 310,2 | 30% | 97,9 | 110,3 | 13% | 17% |
Санкт-Петербург | 133,8 | 208,1 | 56% | 74,3 | 76,8 | 3% | 53% |
Регионы + столицы | 69,6 | 102,6 | 47% | 48,7 | 51,2 | 5% | 42% |
Коэффициент доступности жилья: копить 4,5 года
Для расчета коэффициента доступности жилья (КДЖ) Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по городам-миллионникам на вторичном рынке, а в качестве годового дохода семьи учитывались средние зарплаты по городам за соответствующий период (данные hh.ru).
Средний доход семьи в крупных городах (без Москвы и Санкт-Петербурга) достиг 97 тыс. рублей к июлю 2022 года, в 2021 году показатель был на уровне 92,5 тыс., а в 2021 году – 92,6 тыс. Прирост за два года – на 4,4 тыс. рублей. Средняя стоимость квартиры площадью 54 «квадрата» выросла по тем же городам в среднем на 3,36 млн до 5 млн рублей (+1,64 млн рублей).
Коэффициент доступности жилья в регионах составил 4,3 года. Для сравнения – в 2021 году показатель был на уровне 3,6 лет, а в 2020 году – 3 года.
Согласно международной классификации, жилье считается доступным при КДЖ до 3 лет. От 3 до 4 – «не совсем доступным», от 4 до 5 – «покупка серьезно осложняется» и от 5 лет – «жилье существенно недоступно», прокомментировали в Калининграде сегодня, 2 августа 2022 года, собкору сетевой газеты Янтарный край в компании HeadHunter, проведшей исследование.
В Москве КДЖ вырос с 5,5 лет до 6,3 лет. То есть, как и два года назад, жилье считается «существенно недоступным», но копить приходится почти на год дольше, несмотря на рост заработной платы на 13%. В Санкт-Петербурге в 2020 году покупка жилья была «серьезно осложнена» в 2020 году и стала «существенно недоступна, как и в Москве. Копить нужно 6,1 года против 4,1 в 2020 году.
В целом по всем городам (без деления на столицы и регионы) коэффициент доступности жилья достиг в 2022 году — 4,5, то есть покупка жилья в настоящий момент «серьезно осложняется», два года назад КДЖ был на уровне 3,2 (жилье «не совсем доступно»).
Коэффициент доступность жилья 2020-2022 (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м)
2020 | 2021 | 2022 | Доступность жилья на июль 2020 | Доступность жилья на июль 2022 | Прирост коэффициента доступности жилья 2020/2022 | |
Челябинск | 2,1 | 2,4 | 3 | Доступно | Не совсем доступно | 0,9 |
Оренбург | 2,4 | 2,6 | 3,1 | Доступно | Не совсем доступно | 0,7 |
Астрахань | 2,3 | 2,9 | 3,6 | Доступно | Не совсем доступно | 1,3 |
Саратов | 2,5 | 2,9 | 3,6 | Доступно | Не совсем доступно | 1,1 |
Ульяновск | 2,5 | 2,9 | 3,6 | Доступно | Не совсем доступно | 1,1 |
Омск | 2,3 | 3,1 | 3,8 | Доступно | Не совсем доступно | 1,5 |
Волгоград | 2,6 | 3,1 | 3,8 | Доступно | Не совсем доступно | 1,2 |
Рязань | 2,4 | 3,2 | 3,9 | Доступно | Не совсем доступно | 1,5 |
Липецк | 2,5 | 3,2 | 3,9 | Доступно | Не совсем доступно | 1,4 |
Красноярск | 2,8 | 3,4 | 3,9 | Доступно | Не совсем доступно | 1,1 |
Киров | 2,6 | 3,3 | 4 | Доступно | Покупка серьезно осложняется | 1,4 |
Воронеж | 2,8 | 3,7 | 4,2 | Доступно | Покупка серьезно осложняется | 1,4 |
Пенза | 2,7 | 3,8 | 4,2 | Доступно | Покупка серьезно осложняется | 1,5 |
Кемерово | 2,9 | 3,4 | 4,4 | Доступно | Покупка серьезно осложняется | 1,5 |
Ижевск | 3 | 3,4 | 3,9 | Не совсем доступно | Не совсем доступно | 0,9 |
Пермь | 3,1 | 3,5 | 3,9 | Не совсем доступно | Не совсем доступно | 0,8 |
Тюмень | 3 | 3,6 | 4,1 | Не совсем доступно | Покупка серьезно осложняется | 1,1 |
Иркутск | 3,1 | 3,8 | 4,1 | Не совсем доступно | Покупка серьезно осложняется | 1 |
Екатеринбург | 3,3 | 3,8 | 4,2 | Не совсем доступно | Покупка серьезно осложняется | 0,9 |
Ярославль | 3 | 3,6 | 4,2 | Не совсем доступно | Покупка серьезно осложняется | 1,2 |
Уфа | 3,3 | 3,7 | 4,3 | Не совсем доступно | Покупка серьезно осложняется | 1 |
Регионы | 3 | 3,6 | 4,3 | Не совсем доступно | Покупка серьезно осложняется | 1,3 |
Хабаровск | 3,4 | 4,2 | 4,4 | Не совсем доступно | Покупка серьезно осложняется | 1 |
Новосибирск | 3,3 | 3,9 | 4,5 | Не совсем доступно | Покупка серьезно осложняется | 1,2 |
Томск | 3,1 | 3,8 | 4,6 | Не совсем доступно | Покупка серьезно осложняется | 1,5 |
Ростов-на-Дону | 3,2 | 3,6 | 4,6 | Не совсем доступно | Покупка серьезно осложняется | 1,4 |
Барнаул | 3,1 | 3,7 | 4,7 | Не совсем доступно | Покупка серьезно осложняется | 1,6 |
Самара | 3,1 | 3,7 | 4,9 | Не совсем доступно | Покупка серьезно осложняется | 1,8 |
Краснодар | 3,1 | 4 | 5 | Не совсем доступно | Существенно недоступно | 1,9 |
Нижний Новгород | 3,8 | 4,8 | 5,5 | Не совсем доступно | Существенно недоступно | 1,7 |
Казань | 4,2 | 5,1 | 6,1 | Покупка серьезно осложняется | Существенно недоступно | 1,9 |
Владивосток | 5,4 | 5,9 | 6,1 | Существенно недоступно | Существенно недоступно | 0,7 |
Регионы | 3 | 3,6 | 4,3 | Не совсем доступно | Покупка серьезно осложняется | 1,3 |
Москва | 5,5 | 6,4 | 6,3 | Существенно недоступно | Существенно недоступно | 0,8 |
Санкт-Петербург | 4,1 | 4,9 | 6,1 | Покупка серьезно осложняется | Существенно недоступно | 2 |
Регионы + столицы | 3,2 | 3,9 | 4,5 | Не совсем доступно | Покупка серьезно осложняется | 1,3 |
Абсолютно по всем 34 городам, попавшим в выборку, доступность жилья снизилась за два года. Самая сложная ситуация в Санкт-Петербурге из-за наибольшего разрыва в динамике заработной платы и роста цен на жилье – здесь стоимость средней квартиры увеличилась с 2020 года еще на два годовых дохода семьи. Похожая ситуация в Краснодаре, также из-за рекордного роста цен на недвижимость на фоне ограниченного авиасообщения, закрытых границ с другими странами на время пандемии и развития формата удаленной работы. КДЖ вырос на 1,9. В Самаре – прибавка на 1,8, где стоимость жилья увеличилась на 63%, а заработная плата – на 5%.
Для жителей четырех городов – Кирова, Воронежа, Пензы и Кемерова – еще в 2020 году жилье было «доступным» с точки зрения заработной платы и стоимости квадратного метра, но уже в 2022 году покупка здесь «серьезно осложняется». Жители еще 10 городов также имели в 2020 году «доступное» жилье, но к 2022 году перешли на следующий уровень КДЖ: «не совсем доступно».
Минимальная прибавка по срокам накоплений в годовых доходах семьи – в Оренбурге (+0,7 лет), где в сравнении с другими региональными городами фиксируется хорошая динамика предлагаемой заработной платы (+9,9%), когда жилье подорожало за два года на 42%. Меньше года прибавка в сроках накоплений также и в Челябинске, где даже с учетом роста цен в полтора раза, все равно самая низкая стоимость квадратного метра среди всех перечисленных городов.
В 2020 году, помимо Москвы, «существенно недоступное» жилье также было и во Владивостоке, где средняя стоимость квартиры превышала пять годовых семейных доходов, за два года прирост по стоимости «квадрата» оказался весьма скромным в сравнении с другими городами – всего на четверть. В 2022 году к этому списку городов с недоступным жильем также присоединились Казань, Нижний Новгород и Краснодар.
Вместо двух городов с «существенно недоступным» жильем в 2020 году – Москвы и Владивостока, в 2022 году таких стало уже шесть. Не осталось городов с «доступным» жильем, в 2020 году таких было 14.
«С весны этого года стоимость квадратного метра на вторичном рынке крупных городов стагнирует, – прокомментировал эксперт Алексей Попов. – К примеру, в апреле средняя стоимость квадратного метра по городам с населением от 500 тыс. человек, составила 102,3 тыс. рублей, после чего рост прекратился. Текущие средние значения (101,9 тыс.) – на полпроцента ниже весенних цен. То есть уже по итогам 2022 года ожидается небольшое сокращение дисбаланса между приростом цен на рынке недвижимости и динамикой доходов населения».
«Дисбаланс между ростом заработной платы и стоимостью квадратного метра ведет к дальнейшему наращиванию объемов ипотечного кредитования в России, –прокомментировала эксперт Наталья Данина. – Долговая нагрузка на домохозяйства увеличивается, несмотря на снижение минимального взноса и расширение предельного возраста погашения ипотеки. Уровень доходов напрямую влияет на рынок недвижимости, и именно отставание заработных плат становится основной причиной ценовой стагнации и замедления рынка недвижимости».