В 2025 году рынок ипотечного кредитования в России претерпел явные перемены: общий объем выдачи кредитов заметно снизился, но доля льготных программ продолжает расти вместе с интересом заемщиков к ним. Почему даже на фоне ужесточения условий спрос на льготную ипотеку остается стабильно высоким и что это означает для рынка недвижимости? Эти вопросы становятся ключевыми для всех, кто следит за динамикой жилищного финансирования.
Главные тенденции ипотечного рынка в первом полугодии 2025 года
Аналитики платформы «Домклик» и пресс-служба Сбербанка сообщили, что в первой половине 2025 года объемы ипотечного кредитования сократились на 25 % по сравнению с концом 2024 года. Несмотря на это, более 80 % всех выданных кредитов приходится на льготные госпрограммы.
Эксперты объясняют такие перемены влиянием высокой ключевой ставки и ужесточением условий участия в льготных программах. Ключевая ставка — это процент, по которому Центральный Банк выдает кредиты коммерческим банкам, и именно она определяет стоимость всех кредитов для населения.
В этих условиях банки корректируют кредитные политики, а заемщики все чаще выбирают те продукты, где есть государственная поддержка и субсидированные ставки.
Как изменялась динамика льготных программ в 2024–2025 годах
В структуре рынка особенно заметно увеличение количества семей, которые хотят получить ипотеку на жилье в новостройке. За первое полугодие 2025 года объем кредитования по этой программе увеличился на 12 % и составил дополнительные 72 миллиарда рублей. Доля семейной ипотеки поднялась с 50 % во второй половине 2024 года до 70 % в начале 2025 года.
В целом совокупная доля всех льготных программ за этот период выросла с 71 % до 84 %. Среди причин популярности эксперты выделяют расширение мер государственной поддержки для семей с детьми, привлекательные условия и эффект “отложенного спроса” после отмены некоторых программ.
Дальневосточная и арктическая ипотека обеспечили выдачи на уровне 7–9 %, а IT-ипотека стабильно удерживала около 2 % рынка. Все эти направления отражают стремление государства поддерживать наиболее важные для демографии, регионального развития и цифрового сектора категории заемщиков.
Региональные особенности спроса на льготную ипотеку
Республика Адыгея заняла первое место по доле семейной ипотеки в июне 2025 года — 91,6 %. Хакасия показала результат 90,4 %, а Астраханская область приблизилась к 89,2 %. В сфере дальневосточной и арктической ипотеки рекорды поставили Республика Бурятия (81,7 %), Сахалинская область (78 %) и Якутия (75,4 %).
Особенности спроса объясняются сочетанием региональных программ, численностью семей с детьми, экономической конъюнктурой и локальной политикой поддержки. Статистику подтверждают данные пресс-службы Сбербанка и платформы «Домклик», на которые опираются отраслевые исследования.
IT-ипотека востребована в регионах с развитой цифровой экономикой. В Томской области этот показатель достиг девяти процентов, в Новосибирской — почти семи процентов, а в Нижегородской — шести процентов.
В каждом регионе на спрос влияет сочетание экономических условий, структуры населения и специфики региональных программ. Важно отметить, что локальные инициативы способны существенно смещать соотношение спроса между программами.
Ситуация с рыночными ипотечными программами
Рыночные ипотечные программы также претерпели заметные изменения. В январе 2025 года их доля достигла максимума в 21 %, однако с февраля по июнь она снизилась до 13–16 %, что почти вдвое меньше, чем средний показатель конца 2024 года (29 %).
Спрос на коммерческие кредиты наиболее активно проявился в Мурманской области (33,9 %), Омской области (30,5 %) и Новгородской области (29,5 %). В этих регионах заемщики чаще приобретали вторичное жилье по коммерческим условиям.
Эксперты полагают, что такие показатели связаны с временными колебаниями ключевой ставки и ожиданиями заемщиков относительно будущих изменений условий кредитования. Тенденции на рынке коммерческих программ станут еще более выраженными при дальнейшем изменении политики Банка России.
Как ключевая ставка и решения регулятора формируют рынок
На начало июля 2025 года ключевая ставка ЦБ зафиксирована на уровне 20 %. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина обозначила вероятность снижения этой ставки уже в ближайшее время.
Средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке в топ-20 банков снизились на первичное жилье до 24,48 %, на вторичное — до 24,6 %. Такие изменения важны для покупателей: даже незначительное изменение ключевой ставки может сделать кредиты доступнее или наоборот затруднить оформление.
Согласно аналитике Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и платформы «Домклик», банки и заемщики подстраивают стратегию в зависимости от динамики ключевой ставки. Прогнозы до конца 2025 года варьируются: некоторые эксперты ожидают стабилизации ставок, другие — возможного возобновления роста объема кредитования при улучшении условий.